BAUX D’HABITATION ET MIXTES

BAIL A DUREE REDUITE, VALIDITE D’UN CAUTIONNEMENT D’UN BAIL A USAGE D’HABITATION. (2)

II   – BAUX (CODE CIVIL)

RELEVES DE CHARGES, REMBOURSEMENT DES AMELIORATIONS, SITUATION DE L’ACQUEREUR, CLAUSE PENALE. (3-4)

III  – BAUX COMMERCIAUX

TRAVAUX EXECUTES PAR LE BAILLEUR, PRESCRIPTION DE L’ACTION EN CAS DE REFUS DE RENOUVELLEMENT. (5-6)

IV  – CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION

CONSTRUCTION DES BATIMENTS. (6)

V    – EXPULSION

REFUS D’ACCES OU ABSENCE DE L’OCCUPANT, RESPONSABILITE DE L’ADMINISTRATION. (7-8)

VI   -REVENUS FONCIERS

LOI DE FINANCES POUR 2006, ABATTEMENT DE 40 %, DEDUCTION FORFAITAIRE, RECAPITULATIF DES TAUX APPLICABLES, FRAIS DE GESTION NON COUVERTS PAR LA DEDUCTION FORFAITAIRE, OBJET DU CONTRAT D’ASSURANCE. (8-11)

VII  -INDIVISION

DROIT DE L’INDIVISAIRE DE DISPOSER DE SA PART INDIVISE. (11)

VIII- VENTES D’IMMEUBLES

L’ERREUR SUR LA SUBSTANCE, DELAI DE REALISATION DE LA CONDITION, CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION D’UN PRET, INFORMATIONS RELATIVES A CERTAINS INCONVENIENTS POUVANT RESULTER DE L’ETAT DE L’IMMEUBLE. (12-14)

IX   -ACTIONS SYNDICALES ET ACTIONS INDIVIDUELLES

CONDITIONS D’APPLICATION DE LA PRESCRIPTION DECENNALE. (14)

X    -ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

SOCIETE PROPRIETAIRE DE LOTS. (15)

XI   -ASSURANCES IMMOBILIERES

RISQUE TECHNOLOGIQUE. (16)

XII – REGLEMENT DE COPROPRIETE

NATURE DES ACTIONS OUVERTES EN CAS D’INFRACTION AU REGLEMENT DE COPROPRIETE. (17)

XIII- RESPONSABILITES ET ASSURANCES CONSTRUCTION

EXEMPLES DE VICES APPARENTS, REPARATIONS EN NATURE OU INDEMNITES, EXEMPLES DE TRAVAUX QUI NE SONT PAS DES OUVRAGES DE BATIMENT. (17-18)

XIV- SYNDIC

ASSURANCE CIVILE PROFESSIONNELLE OBLIGATOIRE. (19)

XV – SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

CREANCES CONTRE LES TIERS, ACTION OBLIQUE, APPLICABILITE DE L’ARTICLE 1384 ALINEA 1ER DU CODE CIVIL 20-21

XVI- INDICES

INSEE CONSTRUCTION, TAUX INTERET LEGAL, EROSION MONETAIRE, SMIC, CONVENTION
NATIONALE DE L’IMMOBILIER, GARDIENS, INDICE F.N.B. (22-24)

BAUX D’HABITATION ET MIXTES

I – BAUX D’HABITATION ET MIXTES

Bail à durée réduite : événement justifiant la reprise

L’événement justifiant la reprise peut être l’installation d’un enfant du bailleur.

Un bail d’une durée inférieure à 3 ans mais d’au moins un an peut être conclu quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales (* L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 11). En l’espèce, la raison mentionnée au bail conclu pour une durée d’un an était la reprise par le fils du bailleur.

Pour valider cette clause, la cour d’appel observe que l’événement familial est précisé, que l’occupant, en l’occurrence le fils du bailleur, est dénommé, et qu’il est établi que lors de la signature du bail, ce dernier vivait au domicile de ses parents et que depuis, il exerce une activité professionnelle lui permettant d’être autonome financièrement.

* CA Bourges, 30 mars 2005, n° 348, Bertucat c/ Menuel : Loyers et copr., sept 2005, comm, n° 152, note B. Vial-Pedroletti.

 

Validité d’un cautionnement d’un bail à usage d’habitation

L’omission de la mention manuscrite de la somme en chiffres n’est pas une cause de nullité de l’acte de cautionnement.

Une personne se porte caution d’un bail d’habitation. L’acte de cautionnement contient les mentions manuscrites exigées par la loi, mais l’une d’entre elles est incomplète : le montant du loyer n’a été indiqué qu’en lettres (et non en chiffres) par la caution (* L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 22-1). La caution condamnée à titre provisionnel par le juge des référés, la caution interjette appel en soulevant l’existence d’une contestation sérieuse concernant son engagement. La cour d’appel confirme l’ordonnance déférée, jugeant que la seule omission de la somme en chiffres ne suffit pas à rendre nul l’acte de cautionnement.

• CA Lyon, 8e ch., 14 juin 2005, n° 04/2114, Ghilas c/ SA d’HLM Bâtir et Loger.

BAUX (CODE CIVIL)

 

II – BAUX (CODE CIVIL)

Relevé de charges

Le bailleur doit rembourser au preneur les provisions sous déduction des charges dont il justifie, ainsi que le bail le prévoit.

Lorsque le bail prévoit que le propriétaire devra fournir un décompte des charges réelles afin que les provisions soient réajustées, le propriétaire doit prendre soin de conserver les factures et justificatifs nécessaires. Ainsi, dans une espèce où le décompte n’avait pas été effectué pendant plusieurs années, le bailleur a-t-il dû rembourser à son locataire les provisions sous déduction des seules charges dont il pouvait apporter justification. Le fait que le locataire n’ait pas réclamé de reddition de compte en cours de bail n’équivalait pas à une acceptation de la modification de la répartition des charges. Le bailleur ne demeurait tenu que du montant des charges réelles.
* Cass. 3e civ., l3 juill. 2005, n° 04-10.152, SCI de l’écoute c/ SERM.

Remboursement des améliorations

Le locataire ne peut obtenir le remboursement des travaux effectués dans les lieux loués sur le fondement de l’enrichissement sans cause.

Une personne prend à bail un appartement en s’engageant à payer un loyer minoré moyennant l’exécution de travaux de rénovation. Expulsé du local, il demande notamment le remboursement des travaux sur le fondement de l’enrichissement sans cause. Cette demande est rejetée par la cour d’appel au motif que les travaux effectués dans les lieux loués n’étaient pas dépourvus de cause puisqu’ils avaient pour origine l’exécution du bail. En outre, en l’espèce, le loyer avait été minoré pour tenir compte de la réalisation de ces travaux.

En effet, la cour d’appel rappelle que l’action fondée sur l’enrichissement sans cause ne peut être admise que dans le cas où le patrimoine d’une personne se trouve, sans cause légitime, enrichi au détriment d’une autre et ne dispose d’aucune action née d’un contrat, d’un quasi-contrat, d’un délit, ce qui n’était pas le cas en l’espèce en raison de l’existence du contrat de location.
* CA Toulouse, 11 janv. 2005, n° 03/03283, Catselides c/ Millavet.

BAUX (CODE CIVIL)

Situation de l’acquéreur

L’acquéreur, même subrogé, ne peut demander la nullité pour dol des baux conclus par son vendeur.

Une personne hérite d’un immeuble dans lequel se trouve un local loué à un agent immobilier. Elle confie un mandat de gestion de l’immeuble à ce dernier qui prend à bail commercial un autre local et plusieurs emplacements de stationnement. Le bien est vendu, puis revendu. Le dernier acquéreur, constatant le caractère anormalement peu élevé du loyer, demande en justice la nullité du bail pour dol. A cette fin, il se prévaut des clauses de subrogation générale contenue, dans les deux actes de vente successifs, par lesquelles le vendeur subrogeait l’acquéreur dans tous ses droits et actions à l’égard de la situation locative pour des causes nées antérieurement à la vente. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, rejette son action au motif que la nullité du contrat pour dol est réservée au contractant dont le consentement a été vicié.

En l’espèce le mandataire avait abusé son mandant. Par ailleurs, pour valablement conclure le bail commercial, un mandat de gestion général ne suffisait pas, l’agent immobilier aurait dû obtenir un pouvoir spécial.

* Cass, 3e civ., 18 oct. 2005, n° 04-16,832, n° 1117 P + B, Sté FP invest SNC c/ SAS Uffi.

Clause pénale

Les magistrats réajustent le montant d’une clause pénale qu’ils jugent excessive.

Un bail stipule qu’après cessation du bail, le locataire qui se maintient dans les lieux sera redevable d’une indemnité égale au double du montant du loyer et des charges. Analysant cette clause comme une clause pénale, une cour d’appel en réduit le montant à une fois et demie le montant du loyer et des charges. Elle estime que si en l’espèce la clause est excessive, elle doit, pour être efficace, excéder le montant du loyer courant.

Les magistrats fournissent ainsi une indication sur le juste montant que les parties peuvent convenir de stipuler dans les baux.

* CA Versailles, 14e ch., 7 sept. 2005, n° 04/07166, Chakour c/ Bouadjadja.

BAUX COMMERCIAUX

III – BAUX COMMERCIAUX

Travaux exécutés par le bailleur

Des travaux d’amélioration financés par le bailleur sur la partie habitation d’un local commercial constituent une modification notable des caractéristiques du local.

Un bailleur finance et exécute des travaux améliorant l’état d’entretien et le confort d’un local d’habitation inclus dans l’assiette du bail commercial et sollicite de ce fait le déplafonnement du loyer.

La cour d’appel a considéré que cette modification notable ne pouvait être retenue pour justifier le déplafonnement du loyer au motif qu’elle ne concernait pas les surfaces affectées à l’exploitation du fonds de commerce. La Cour de cassation censure cet arrêt en décidant que la cour d’appel a ajouté une condition que ne comporte pas l’article L. 145-35 pour justifier le déplafonnement du loyer.

* Cass. 3e civ., 15 nov. 2005, n° 04-15.509, n° 1245 D, SCI La Tilleulierre c/ SAS Distribution Casino France.

Prescription de l’action en cas de refus de renouvellement

L’action en nullité du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale.

En matière de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, la jurisprudence a introduit une distinction entre le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction et le refus sans indemnité.

En cas d’offre d’indemnité d’éviction, la Cour de cassation considère que le droit à l’indemnité d’éviction ayant été reconnu au preneur, la forclusion de l’article L. 145-9 du code de commerce ne s’applique pas (* Cass. 3e civ., 2 juill. 1985, n° 84-14.273, Duclos c/ Stéphocle : Loyers et copr. 1985, comm. n° 409.  * Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-18.242, Sté Charvet c/ Sté Parimmo : Gaz. Pal., 24-25 juin 1992, pan. 147).

BAUX COMMERCIAUX – CHAUFFAGE EAU CHAUDE

Au contraire, en cas de congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, la forclusion s’applique (* Cass, 3e civ., 23 mars 1994, n° 92-13.127, Sté la Bourdonnaise                    c/ Laboratoire de recherches et de parfums Cannes : Bull. civ. III, n° 59. * Cass. 3e civ., 29 mars 2000, n° 98-15.315, Delaby ès qualités c/ Andrillon). En l’espèce un locataire reçoit un congé sans offre de renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction. Il soulève la nullité de ce congé, alors même qu’un délai supérieur à 2 ans s’est écoulé depuis la date d’effet du congé. La cour d’appel considère sa demande comme recevable, en relevant que l’indemnité d’éviction ayant été offerte, la forclusion n’était pas encourue. La Cour de cassation censure cette décision en constatant que la prescription de 2 ans instituée par l’article L. 145-60 est encourue dès lors que l’action en nullité du congé n’a pas été introduite dans ce délai.

* Cass. 3e civ., 15 nov. 2005, n° 04-16.591, n° 1250, P + B, Lafontant c/ Sté Parthena et a.

IV – CHAUFFAGE, EAU CHAUDE ET VENTILATION

Construction des bâtiments

A compter du 1er septembre 2006, la réversibilité énergétique est imposée aux maisons individuelles neuves chauffées à l’électricité.

Dans le cadre de la réglementation thermique RT 2000, avait été introduit le principe de la réversibilité énergétique. Le décret du 29 novembre 2000 a en effet prévu que certains immeubles destinés à l’habitation ou à un usage tertiaire soient construits et aménagés de telle sorte qu’un changement ultérieur de système de chauffage utilisant une autre énergie que celle d’origine soit réalisable sans intervention lourde sur les structures du bâtiment (* D. n° 2000-1153, 29 nov. 2000, art. 4). L’arrêté du 31 octobre 2005 pris en application du décret du 29 novembre 2000 fixe le dispositif technique nécessaire à la réversibilité énergétique dans les maison, individuelles neuves chauffées à l’électricité, dont les autorisations de construire ou les déclarations préalables ont été déposées à compter du 1er septembre 2006. Ces maisons seront équipées d’un système d’évacuation des fumées vertical compatible avec le raccordement d’une installation de chauffage à combustible gazeux, liquide ou solide et d’un foyer fermé à bois ou à biomasse. Dans les planchers, une réservation de niveaux intermédiaires sera réalisée pour permettre le passage des conduits.

* Arr. 31 oct. 2005, NOR : SOCU0512180A : JO, 15 nov. et rect. 19 nov.

EXPULSION

V – EXPULSION

Refus d’accès ou absence de l’occupant

La procédure d’expulsion est plus rapide en cas d’abandon du logement par le locataire.

En réponse à une question d’un parlementaire évoquant la longueur de la procédure à mettre en oeuvre pour récupérer un logement abandonné, clandestinement ou non, par ses occupants, le ministre délégué au logement et à la ville confirme une solution prévue par les textes et particulièrement utilisée en pratique.

Il rappelle que dans cette hypothèse, la procédure est plus rapide. En effet, si le bailleur doit obtenir du tribunal une décision de justice ordonnant l’expulsion, il n’est pas, après avoir délivré un commandement de quitter les lieux, soumis au respect du délai d’attente de 2 mois lorsque les locaux sont à usage d’habitation principale (* L. n° 91-650, 9 juill. 1991, art. 62).

De plus, l’huissier de justice procédera alors à l’expulsion simplement assisté du maire, d’un conseiller ou fonctionnaire municipal délégué par le maire, d’une autorité de police ou de gendarmerie ou à défaut de deux témoins majeurs, sans avoir donc à solliciter le concours de la force publique (* L. n° 91-650, 9 juill. 1991, art. 21-1).

En outre, dès lors que l’huissier caractérise l’état d’abandon des lieux, la Cour de cassation admet la réalisation de l’expulsion en période de trêve hivernale (* Cass. 3e civ., 20 nov. 1991, n° 90-12.491, X c/ Y : Bull. civ. III, n° 279).

REMARQUE : lorsque le bailleur a des informations concernant l’abandon du logement par son locataire avant même la prise d’un titre exécutoire, une procédure lui permet d’obtenir un titre ordonnant l’expulsion sans avoir à se soumettre aux délais de notification préfectorale.

L’huissier de justice devra constater l’abandon des lieux par le biais d’une saisie conservatoire au domicile du locataire défaillant puis assigner en référé ce dernier au dernier domicile connu en résiliation de bail et expulsion au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 au terme duquel l’abandon constaté est une cause de résiliation du bail. La décision obtenue sera alors signifiée selon les mêmes modalités et il pourra ensuite être procédé à la reprise des lieux ainsi qu’il est mentionné ci-dessus. * Rép. min. n° 57475 : JOAN Q, 6 sept 2005, p. 8390.

EXPULSION – REVENUS FONCIERS

 

Responsabilité de l’administration

• L’acquéreur ne peut être indemnisé du refus d’apporter le concours de la force publique opposé à son vendeur.

Un propriétaire obtient une décision d’expulsion des occupants de son immeuble mais pas le concours de la force publique nécessaire à son exécution. Il vend le bien à une société qu’il subroge dans son action à l’encontre des occupants sans droit ni titre. La société à laquelle le concours de force publique est également refusé recherche alors la responsabilité de l’Etat. Le Conseil d’Etat considère que le refus opposé à l’ancien propriétaire antérieurement à l’acquisition ne fait naître aucun droit à indemnisation au profit du nouveau propriétaire. Ce droit ne lui est ouvert qu’à compter de la date à laquelle est né le refus implicite de sa propre demande.

* CE, 10 oct. 2005, n° 267043, Sté Transimmeubles.

• L’État qui empêche la mise en conformité des locaux par son refus du concours de la force publique doit indemniser le propriétaire.

Dès lors que l’interdiction d’habiter les locaux résulte notamment de l’impossibilité pour le propriétaire de réaliser des travaux de mise en conformité en raison de la présence d’occupants qui n’ont pu être expulsés du fait du refus de concours de la force publique, la responsabilité de l’Etat doit être engagée.

Le propriétaire a été indemnisé des pertes de loyers pendant la période au cours de laquelle la responsabilité de l’état a été engagée. Il a également été indemnisé du coût des travaux de protection contre les peintures au plomb et des frais de relogement provisoire de certains occupants.

* CE, 10 oct. 2005, n° 267043, Sté Transimmeubles.

VI – REVENUS FONCIERS

Loi de finances pour 2006

La réforme du barème fiscal affecte l’imposition des revenus fonciers.

La loi de finances cette année est principalement marquée par la réforme du barème de l’imposition sur le revenu. Cette réforme a pour principale conséquence, dans le domaine de l’imposition des revenus locatifs, la suppression ou l’abaissement de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers en raison de l’intégration au nouveau barème de l’abattement de 20 % sur les revenus salariaux et assimilés. Cette intégration rejaillit également sur les plafonds de revenus requis afin de bénéficier de certains dégrèvements, exonérations ou abattements en matière d’impôts locaux.

Le « bouclier fiscal » qui a pour objet de limiter le montant des impôts directs payés par un contribuable à 60 % de ses revenus, est relié à la « fiscalité immobilière » notamment par la prise en compte des impositions (impôts locaux) ou des revenus (par exemple certaines plus-values immobilières) pour l’appréciation du dépassement du seuil. En cas de dépassement, le contribuable bénéficie d’un droit à restitution de la fraction excédant le seuil.

REVENUS FONCIERS

Le plafonnement annuel des avantages fiscaux aurait également pu avoir des conséquences sur les avantages fiscaux liés aux investissements immobiliers locatifs s’il n’avait été déclaré non conforme à la constitution par le Conseil constitutionnel. Celui-ci a en effet censuré cette mesure en raison de sa trop grande complexité ne permettant pas au contribuable de donner son consentement à l’impôt.

Parmi les dispositions intéressant strictement la gestion immobilière, il convient de signaler qu’à compter de l’imposition des revenus 2006, la CRL due par les bailleurs personnes physiques est supprimée.

D’autres mesures fiscales destinées notamment à favoriser l’investissement locatif (amortissement Borloo), devraient figurer dans la loi portant engagement national pour le logement qui sera débattue devant l’Assemblée nationale les 18 et 19 janvier 2006.

Abattement de 40 %

Pour l’imposition des revenus de 2006, le taux de l’abattement forfaitaire sera de 30 %.

La loi de finances pour 2006 abaisse le taux de l’abattement forfaitaire de 10 % afin de tenir compte de l’intégration dans le nouveau barème d’imposition de l’abattement de 20 % sur les revenus salariaux et assimilés. Dans le cadre du régime micro-foncier, le revenu net foncier imposable en 2006 sera obtenu par l’application d’un abattement de 30 % et non plus de 40 % au revenu brut foncier.

REMARQUE : cette diminution entraîne une hausse de la base imposable des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social et contribution additionnelle au prélèvement social).

* CGI, art. 32, mod. par L. fin. 2006, n° 2005-1719, 30 déc. 2005, art. 76, IV : JO, 31 déc.
* L. fin. 2006, n° 2005-1719, 30 déc. 2005, art. 76, XV : JO, 31 déc.

Déduction forfaitaire : variation du taux de la déduction

A compter de l’imposition des revenus de 2006, la déduction forfaitaire sera supprimée mais les frais de gestion et d’assurance demeureront déductibles.

REVENUS FONCIERS

Dans le régime actuel, le contribuable soumis au régime réel déduisait notamment de ses revenus bruts fonciers une somme forfaitaire représentant les frais de gestion, d’assurance et d’amortissement du bien. Cette déduction forfaitaire de 14 % est supprimée à compter de l’imposition des revenus de 2006, afin de tenir compte de l’intégration dans le nouveau barème d’imposition de l’abattement de 20 % sur les revenus salariaux et assimilés. Parallèlement, la liste des charges déductibles du revenu brut foncier est modifiée et comporte les frais de gestion et d’assurance (hors garantie de loyers) et d’amortissement auparavant couverts par la déduction forfaitaire.

Les déductions forfaitaires attachées à certains régimes spéciaux (Robien, Besson, etc.) sont supprimées ou minorées.

* CGI, art. 31, I, 1°, e mod. par L. fin. 2006, n° 2005-1719, 30 déc. 2005, art. 76, XI, A, 5°, g : JO, 31 déc.
* L. fin. 2006, n° 2005-1719, 30 déc. 2005, art. 76, XV : JO, 31 déc.

Récapitulatif des taux applicables

A compter de l’imposition des revenus de 2006, les déductions inférieures à 25 % seront supprimées et le taux de celles fixées à 40 % passe à 26 %.

A compter de l’imposition des revenus de 2006, les déductions forfaitaires sont supprimées ou minorées afin de tenir compte de l’intégration dans le nouveau barème d’imposition de l’abattement de 20 % sur les revenus salariaux et assimilés.

Propriétés urbaines	Taux revenus 2006	Taux revenus antérieurs à 2006
Logement soumis au régime Robien (hos ZRR)	Pas de déduction forfaitaire	6 %
Logement soumis au régime Robien en ZRR	26 %	40%
Logement soumis au régime Robien social	26 %	40%
Logement ancien soumis au régime Besson	26 %	40%
Logement neuf soumis au régime Besson	Pas de déduction forfaitaire	6 %
Logement en résidence de tourisme	Pas de déduction forfaitaire	6 %
Logement soumis au régime Lienemann	46 %	60 %
Logement soumis au régime Périssol	Pas de déduction forfaitaire	6 %
Logement soumis au régime Quilès-Méhaignerie	Pas de déduction forfaitaire	25 %

 

 

REVENUS FONCIERS – INDIVISION

Frais de gestion non couverts par la déduction forfaitaire

Les frais de procédure, de rémunération, honoraires et commissions versées à un tiers pour la gestion des immeubles sont déductibles.

A la suite de la suppression de la déduction forfaitaire, les frais de gestion ont été réintégrés dans la liste des frais déductibles pour leur montant réel au même titre que les frais de gérance et les frais de rémunération des gardes et concierges. A compter de l’imposition des revenus de 2006, les frais de gestions seront fixés à 20 € et seront majorés de frais de procédure (par exemple les dépenses engagées à l’occasion d’un procès avec un locataire) et des frais de rémunération, honoraires et commissions versées à des tiers pour la gestion de l’immeuble (par exemple des honoraires versés pour l’établissement de la déclaration fiscale).

Objet du contrat d’assurance

Les primes d’assurances de l’immeuble sont déductibles pour leur montant réel.

A compter de l’imposition des revenus de 2006 et à la suite de la suppression de la déduction forfaitaire, les primes d’assurances de l’immeuble seront déductibles pour leur montant réel qu’elles soient destinées à garantir le risque impayés de loyers ou les risques incendie, dégât des eaux ou responsabilité civile.

VII – INDIVISION

Droit de l’indivisaire de disposer de sa part indivise

Avec la vente d’une partie de son terrain, un propriétaire peut librement céder une partie de sa quote-part sur la parcelle en indivision forcée lui servant de desserte.

Une parcelle affectée à la desserte de deux propriétés est en indivision forcée. L’un des propriétaires vend à plusieurs reprises partie de son terrain à usage d’habitation ainsi que de ses droits sur la parcelle indivise. L’autre propriétaire, indivisaire pour moitié de la parcelle d’accès, l’assigne en réparation du préjudice qu’il subit sur le fondement de l’article 815-3 du code civil, son consentement à ces aliénations n’ayant pas été sollicité. Cette méconnaissance de ses droits lui a occasionné un préjudice moral. En outre, l’édification de plusieurs maisons sur les parties vendues a accru la circulation sur la parcelle indivise qui jouxte sur deux côtés le terrain entourant sa résidence. Ce passage de voitures provoque une augmentation des nuisances.

Les juges d’appel font droit à cette prétention. Le vendeur est condamné à payer diverses sommes à titre de dommages intérêts, les cessions consenties nécessitant le consentement de tous les indivisaires. La première chambre civile a très justement censuré cette décision. Les dispositions de l’article 815-3 du code civil n’avaient pas à recevoir application en l’espèce. Le vendeur n’a pas cédé le bien indivis en son entier mais seulement la partie des droits indivis dont il est titulaire. Il pouvait en disposer librement, car le droit de préemption ouvert aux coïndivisaires par l’article 815-14 du code civil est exclu en cas d’indivision forcée.

* Cass. 1re civ., 4 oct 2005, n° 03-12.697, n° 1305 P + B, Muller c/ Sarda.

VENTES D’IMMEUBLES

VIII – VENTES D’IMMEUBLES

L’erreur sur la substance

L’ignorance de l’acquéreur quant à la nécessité d’une autorisation de percement d’un mur constitue une erreur sur les qualités substantielles.

Une personne acquiert un bâtiment jouxtant son appartement en sachant que ce bien n’avait d’autre accès que celui résultant du percement d’un mur de la copropriété le séparant de l’immeuble acquis. L’acheteuse procède à ce percement. Informée par la suite de la nécessité d’obtenir une autorisation de la copropriété, elle se heurte à l’opposition de l’autre copropriétaire.

Elle invoque alors son erreur qui rendait son acquisition sans aucun intérêt pour demander la nullité de la vente pour vice du consentement. La cour d’appel, dont l’arrêt est validé par la Cour de cassation, retient l’erreur de droit et prononce la nullité de la vente.

En l’espèce, le notaire n’avait pu indiquer à l’acquéreur la nécessité d’obtenir l’autorisation de la copropriété pour percer une partie commune dès lors qu’il n’avait pas été informé de ce projet.

* Cass. 3e civ., 8 nov. 2005, n° 04-16.126, n° 1225 D, SCI du 132, rue de Vesle à Reims c/ Calsac et a.

Délai de réalisation de la condition

A défaut de stipulation d’un délai pour la réalisation de la condition, celle-ci n’est pas défaillie si la date prévue pour la réalisation de l’acte est dépassée. 

Une décision de la Cour de cassation illustre une nouvelle fois la méconnaissance, fréquente en pratique, de la portée d’une clause usuelle prévoyant que l’acte de vente devra être réalisé avant une certaine date.

Sauf à l’ériger expressément en condition suspensive, cette clause ne comporte pas de sanction véritable et le fait que la date prévue soit dépassée n’entraîne pas la caducité de la promesse.

VENTES D’IMMEUBLES

Une telle clause est souvent stipulée en complément de la stipulation de conditions suspensives pour lesquelles aucun délai particulier de réalisation n’est prévu. En l’espèce, il était prévu une condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme qui n’était enfermée dans aucun délai. La promesse de vente prévoyant par ailleurs que l’acte authentique devait intervenir au plus tard à une certaine date. A cette échéance le certificat d’urbanisme n’avait pas été obtenu et le promettant, estimant que la promesse était devenue caduque, refusait de réaliser l’acte.

La cour d’appel, dont l’arrêt est validé, ne retient pas cette analyse, considérant que la réalisation de l’acte avant une date déterminée n’avait pas été érigée en condition, d’autant qu’aucune stipulation ne prévoyait la caducité automatique du contrat à défaut de signature à la date indiquée. Elle considère donc que la promesse n’était pas caduque.

* Cass. 3e civ., 8 nov, 2005, n° 04-14,807, n° 1211 D, Chollet c/ Bignon.

Condition suspensive d’obtention d’un prêt

L’acquéreur qui n’a pas obtenu son prêt par suite d’un comportement fautif ne peut se prévaloir du refus de prêt pour invoquer la caducité de la promesse.

Un couple s’engage à acheter un bien à ses propriétaires qui s’engagent à le leur vendre sous condition suspensive d’obtention d’un prêt avant une date déterminée. A la date prévue, sans réponse des banques sollicitées, il garde le silence. Un peu plus tard il est informé du refus de celles-ci de lui octroyer le prêt en raison de son inscription au fichier des incidents de paiement de la Banque de France. Le vendeur, considérant que la condition doit être réputée accomplie, demande le versement de l’indemnité de résiliation convenue.

La cour d’appel lui donne gain de cause. Elle retient d’abord que le défaut d’information du vendeur de l’absence de réalisation de la condition dans le délai stipulé équivaut à une renonciation à la condition et que même si les banques n’avaient pas répondu, l’acquéreur aurait dû prévenir les propriétaires.

Elle considère ensuite que la condition devait également être réputée accomplie en raison du silence gardé par l’acquéreur sur les incidents de paiement qu’il avait connus tandis qu’il déclarait dans la promesse qu’il n’existait, à sa connaissance, aucun empêchement à l’octroi de son crédit.

VENTES D’IMMEUBLES – ACTIONS SYNDICALES

REMARQUE : la solution a été fournie dans une espèce où il ne s’agissait pas de la condition suspensive légale dès lors que la mutation concernait une vente de fonds de commerce, mais il semble qu’elle soit transposable à cette hypothèse.

* CA Versailles, 12e ch., 13 sept 2005, n° 04/07019, Jousselin c/ Heuze et a.

Informations relatives à certains inconvénients pouvant résulter de l’état de l’immeuble

Un arrêté et son annexe définissent le modèle d’imprimé pour l’établissement de l’état des risques naturels et technologiques prévu par le deuxième alinéa du I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement. Seul l’arrêté est publié au Journal officiel ; l’annexe sera publiée ultérieurement au Bulletin officiel. Un modèle d’état des risques est actuellement disponible sur le site du ministère de l’écologie et du développement durable (www.prim.net).

* Arr. 13 oct. 2005, NOR : DEVP0540417A : JO, 18 nov.

IX – ACTIONS SYNDICALES ET ACTIONS INDIVIDUELLES

Conditions d’application de la prescription décennale

L’acquisition de la prescription est subordonnée au caractère continu de l’infraction motivant l’action.

La personne qui se prévaut de la prescription décennale en matière d’action personnelle, doit prouver, en premier lieu, la date de l’événement qui la fait courir (* L. no° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 1er). La Cour de cassation exige également que soit apportée la preuve de la continuité de cet événement pendant les 10 années. En l’espèce, un syndicat demande l’enlèvement d’une enseigne installée sans autorisation. Son propriétaire oppose la prescription de l’action, mais la Haute juridiction décide qu’elle ne peut être acquise que s’il est démontré que l’enseigne a été placée en ce lieu 10 ans auparavant et si cette situation a perduré pendant toute cette période.

* Cass. 3e civ., 24 mai 2005, n° 04-12.750, SCI Axel et a. c/ Synd. des copr. du 2, rue  d’Autin : Administrer, août-sept. 2005, p. 69, obs. J.-R. Bouyeure.

ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

X – ASSEMBLEES DE COPROPRIETAIRES

Société propriétaire de lots

La SCI propriétaire de lots a seule qualité à être convoquée, à l’exclusion de ses associés. Seuls les associés de sociétés d’attribution doivent être convoqués individuellement.

La loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué entre elles une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance (* L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 23, al. 1er).

Cette règle est souvent source de confusion pour les syndics qui l’appliquent fréquemment aux sociétés civiles immobilières (SCI) de droit commun alors qu’elle ne concerne que les sociétés civiles d’attribution.

Le décret du 17 mars 1967 n’est pas plus explicite puisqu’il précise simplement que chacun des associés reçoit notification des convocations ainsi que des documents visés au précédent article et participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires   (* D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 12, al. 1er).

La Cour de cassation réaffirme clairement que lorsqu’une SCI est propriétaire d’un lot, c’est elle qui doit être convoquée et non ses associés (* Cass. 3e civ., 12 déc. 2001, n° 00-14.157, SCI Filme        c/ Synd. des copr. du 13, bd Victor à Paris). Elle participera à l’assemblée par le biais de son représentant.

Dès lors que la société n’a pas été convoquée, l’assemblée encourt la nullité même si tous les associés de la société l’ont été individuellement.

REMARQUE : l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public, une stipulation du règlement de copropriété ne pourrait même pas permettre de déroger à cette règle.

• Cass. 3e civ., 9 nov. 2005, n° 04-13.570, n° 1194 P + B, SCI Boussolenc et a. c/ Synd. des copr. Les Pralyssimes.

ASSURANCES IMMOBILIERES

XI – ASSURANCES IMMOBILIERES

Assurances immobilières : risque technologique

Le décret d’application sur l’indemnisation des victimes de catastrophes technologiques est publié.

Le décret d’application de la loi du 30 juillet 2003, relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, qui avait ajouté au code des assurances les articles L. 128-1 et suivants, vient d’être publié. Cette loi, adoptée à la suite de l’explosion de l’usine AZF à Toulouse, avait mis en évidence le besoin de protection des riverains des sites à haut risque technologique.

• Constatation de l’état de catastrophe technologique

L’état de catastrophe technologique doit être constaté, dans le délai maximal de 15 jours, par arrêté conjoint du ministre chargé de l’économie, du ministre chargé de la sécurité civile et du ministre chargé de l’environnement en cas de survenance d’un sinistre qui rend inhabitable plus de 500 logements. Le préfet désigne les services chargés de recueillir les informations nécessaires à l’établissement du constat.

• Étendue de la garantie

Les propriétaires des biens immobiliers mentionnés à l’article L. 128-2 du code des assurances sont intégralement indemnisés, sans qu’il soit possible d’appliquer un plafond ou une déduction de franchise.

Lorsque la réparation de l’immeuble est impossible, l’indemnité doit permettre au propriétaire d’acquérir un bien de consistance et de confort équivalent, dans un secteur comparable.

Les biens mobiliers sont indemnisés en valeur de remplacement, sans application des coefficients de vétusté. Les biens professionnels placés dans un local à usage d’habitation ne sont, en revanche, pas indemnisables au titre de la garantie des risques technologiques.

• Présomption légale de réparation des dommages subis

Lorsque les indemnités versées aux victimes de catastrophe naturelle sont d’un montant ne dépassant pas 2 000 € pour les dommages affectant des biens autres que des véhicules terrestres à moteur, le décret institue une présomption de réparation des dommages par l’indemnisation versée, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise. Au-delà de ce montant, et jusqu’à 100 000 € pour les biens autres que les véhicules terrestres à moteur, la présomption demeure, à condition qu’au moins une expertise ait eu lieu.

• Indemnisation par le fonds de garantie

Les personnes dont l’habitation principale n’est pas assurée seront indemnisées par le fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages, dans la limite de la somme de 100 000 €. Ce plafond sera révisé en fonction des variations du coût de la construction, lors de la publication de l’arrêté de constatation de l’état de catastrophe technologique.
REGLEMENT DE COPROPRIETE – ASSURANCES

XII – REGLEMENT DE COPROPRIETE

Nature des actions ouvertes en cas d’infraction au règlement de copropriété

Le non-respect de la clause du règlement de copropriété imposant la désignation de scrutateurs pour la tenue de l’assemblée générale entraîne la nullité de celle-ci.

La Cour de cassation censure un arrêt de la cour d’appel qui a refusé d’annuler une décision de l’assemblée générale prise en méconnaissance d’une clause contenue dans le règlement de copropriété prévoyant la désignation de scrutateurs. La cour d’appel avait jugé qu’aucun grief n’était rapporté par la copropriétaire demanderesse. Selon la Haute juridiction, l’action en nullité de l’assemblée qui enfreint la clause du règlement de copropriété est fondée sur l’article 1134 du code civil. Cette action de nature contractuelle, est indépendante de l’existence d’un grief.

REMARQUE : le règlement de copropriété peut prévoir la désignation obligatoire de scrutateurs que l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ne rend que facultative.

* Cass. 3e civ., 11 oct. 2005, n° 04-16.894, n° 1091 D, Thuillier c/ SA Gestrim et a.

XIII – RESPONSABILITES ET ASSURANCES CONSTRUCTION

Exemples de vices apparents

L’absence de places de parking, à la réception, constitue une non-conformité apparente rendant irrecevable la réparation de ce dommage non dénoncé en temps utile.

En l’espèce, il était fait état d’une absence de 35 parkings et 220 m² de stationnement d’un ensemble immobilier ainsi que d’un certain nombre d’éléments de sécurité, qui n’avaient pas été dénoncés à la réception (sans réserve) par le maître d’ouvrage.
En conséquence, la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel qui a accueilli la réparation du préjudice, en période de garantie décennale.

* Cass. 3e civ., 8 nov. 2005, n° 04-16.932, n° 1224 D, l’Auxiliaire c/ Landry et a.

RESPONSABILITES & ASSURANCES CONSTRUCTION

Réparations en nature ou indemnités

L’entreprise, responsable des désordres, ne peut pas imposer à la victime la réparation en nature du désordre subi.

Une cour d’appel avait cru pouvoir autoriser un entrepreneur à exécuter les travaux de réfection préconisés par l’expert judiciaire alors que le refus du maître d’ouvrage reposait sur une perte de confiance et non sur un constat d’incompétence.

L’arrêt est cassé au motif que l’entreprise, responsable des désordres, ne peut pas imposer à la victime la réparation en nature du désordre subi.

* Cass. 3e civ., 28 sept. 2005, n° 04-14.586, n° 986 P + B + I, SCI Maginot et a. c/ Perrin-Jassy et a.

Exemples de travaux qui ne sont pas des ouvrages de bâtiment

Ne sont pas considérés comme des ouvrages de bâtiment ne relevant pas de la responsabilité décennale obligatoire :
–   le démoussage de toitures ;
–   le traitement anti-termites et insecticides.

* BCT n° 23/12005, 28 juin 2005.

A contrario :
Exemples de travaux de bâtiment

Sont considérés comme des ouvrages de bâtiment relevant de la responsabilité décennale obligatoire :

• la consolidation des sols de fondation par injection de résines expansives ;
• le ramonage de cheminées ;
• la transformation de chambres de bonnes en appartement.

* BCT n° 198/2005, 1er juin 2005
* BCT n° 219/2005, 28 juin 2005
* BCT n° 220/2005, 28 juin 2005

SYNDIC

 

XIV – SYNDIC

Assurance civile professionnelle obligatoire

Une faute dans les modalités d’exercice de l’activité professionnelle du syndic permet de mettre en cause la garantie de l’assureur.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le vendeur désigne un syndic provisoire. Celui-ci omet de convoquer, dans l’année, une assemblée pour se faire confirmer dans ses fonctions, comme le prévoit l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. La copropriété étant de ce fait dépourvue de syndic, un administrateur provisoire est désigné à la demande de certains copropriétaires                 (* D. n° 67223, 17 mars 1967, art. 47).

Toutefois, le syndic provisoire convoque ultérieurement une assemblée générale qui ratifie son mandat. Des copropriétaires contestent la validité de cette assemblée, demandent et obtiennent l’allocation de dommages-intérêts. Le syndic appelle alors son assureur en garantie, mais ce dernier lui oppose une exclusion, prévue au contrat en cas « d’activités contraires à l’ordre public ou interdites par les lois, décrets et règlements applicables à la profession considérée ».

L’assureur obtient gain de cause en première instance. La cour d’appel infirme le jugement, considérant que la garantie est due ; l’absence de mandat du syndic ne saurait à elle seule constituer une activité contraire à l’ordre public ou à la réglementation applicable.

Le syndic titulaire d’une carte régulière et régulièrement assuré a en effet exercé une activité de gestion immobilière, qui n’est pas visée par 1’article 72 du décret du 20 juillet 1972 au nombre des activités ne pouvant être exercées sans mandat préalable.

Or, 1’assurance de responsabilité professionnelle doit couvrir la responsabilité encourue par les syndics dans le cadre de leur activité professionnelle « par suite d’erreurs, omissions ou    négligences ».

* CA Bordeaux, 1re ch. A, 19 avr. 2005, n° 03/06032, SA Foncia Tourny c/ Sté Aig Europe : AJDI 2005, p. 675, obs.

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

XV – SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

Créances contre les tiers

Le syndicat peut obtenir réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges, de la banque qui a financé l’acquisition de lots de copropriété par l’octroi d’un crédit excédant les possibilités financières de l’acquéreur.

Une banque finance l’achat de trois lots de copropriété par une société exerçant l’activité de marchand de biens. Cette dernière est placée en redressement judiciaire peu après, puis en liquidation.

Le syndicat des copropriétaires qui n’a, semble-t-il jamais reçu aucune somme de la société, obtient le remboursement d’une partie de l’arriéré de charges dû en exerçant son super-privilège sur le prix de vente des immeubles et assigne la banque en responsabilité pour le paiement du surplus. Le syndicat estime que son préjudice résultant du non-paiement des charges a été rendu possible par l’octroi du financement alors que la société était déjà très endettée à la date du prêt.

Sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la cour accueille cette action. Elle considère que la banque a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en permettant à la société de devenir propriétaire des lots malgré son incapacité à assumer les charges. La banque a donc été condamnée à régler au syndicat le complément de charges.

REMARQUE : l’action du syndicat lui a permis de recouvrer la totalité des sommes qui lui étaient dues alors même qu’elle n’avait pas déclaré sa créance au redressement judiciaire de la société.

* CA Aix-en-Provence, 4e ch. A, 16 nov. 2004, n° 2004/634, Synd, des copr. de la résidence Gallia c/ SA GE capital Bank : Loyers et copr. 2005, comm. n° 119.

Action oblique

En cas de carence du syndicat, ses créanciers doivent utiliser l’action oblique pour poursuivre en paiement chaque copropriétaire, dans la limite de sa quote-part de charges.

 

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES

Un syndicat est déclaré responsable d’un préjudice et condamné à le réparer. Le créancier de l’indemnité assigne directement les copropriétaires en réclamant à chacun sa quote-part suivant la répartition des charges fixée dans le règlement de copropriété.

En appel, l’action est déclarée irrecevable. Le syndicat qui est doté de la personnalité civile (* L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 14, al. 1er) a un patrimoine distinct de celui de chacun de ses membres.

Les copropriétaires ne sont donc pas responsables directement du passif du syndicat. Le syndicat est créancier des copropriétaires pour le paiement des charges. Le demandeur aurait dû exercer une action oblique et non une action directe.

La Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel d’avoir retenu ces principes pour juger que le créancier du syndicat est irrecevable à agir directement contre les copropriétaires. Le créancier doit exercer l’action oblique dans les conditions posées par l’article 1166 du code civil.

* Cass. 3e civ., 26 oct. 2005, n° 04-16.664, n° 1127 P + B, Capanni c/ Barnay et a.

Applicabilité de l’article 1384, alinéa 1er, du code civil

Le syndicat est responsable d’un accident d’ascenseur dont il est le gardien, mais il peut actionner en garantie l’entreprise chargée de son entretien, co-responsable.

La victime d’un accident d’ascenseur, dans un immeuble en copropriété, demande réparation de son préjudice au syndicat des copropriétaires et à l’entreprise spécialisée dans son entretien. Au vu d’une expertise judiciaire, la cour d’appel écarte toute faute du syndicat, mais retient sa responsabilité en qualité de gardien de l’équipement (* C. civ., art. 1384, al. 1er) et juge l’ascensoriste co-responsable.

La charge définitive de la condamnation a toutefois été supportée intégralement par l’entreprise en raison de ses manquements à son obligation contractuelle de conseil. L’ascensoriste aurait dû attirer l’attention du syndicat sur la nécessité de procéder à une révision approfondie de l’ascenseur vétuste.

* CA Paris, 17e ch, A, 20 juin 2005, n° 04/14923, Decaux c/ Synd. des copr. du 5, rue de la Michodière à Paris et a.