Un employé d’immeuble peut-il faire parti du conseil syndical de son immeuble ou recevoir des pouvoirs ?

 

OUI : un gardien, concierge, homme ou femme d’entretien peuvent tout à fait recevoir un pouvoir et représenter des copropriétaires en assemblée générale. (réponse confirmée par AN, publiée au J.O. le 16/07/13)

S’il est propriétaire dans la résidence (la mise a disposition d’une loge n’attribue bien sûr pas la propriété de celle-ci), il peut également être élu en tant que membre du conseil syndical.

Certains (l’arc en particulier) se basent sur une jurisprudence de Mai 2014 pour affirmer qu’un gardien serait le préposé du syndic (et donc ne pourrait pas recevoir de pouvoirs).

Cet arret n’a absolument aucun rapport avec la question comme l’explique JPM dans un billet.

Ce serait un peu comme considérer qu’un employé d’EDF serait le préposé du syndic car celui-ci a un contrat avec EDF. Un raisonnement contraire à l’intelligence…

 

(sources :

Jean-Marie Tetart

Réponse émise le 16 juillet 2013

En application de l’article 22, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit membre ou non du syndicat ». La loi impose néanmoins plusieurs limites au copropriétaire qui souhaite se faire représenter dont celle qui prévoit que « chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat ». Compte tenu de cette limite voulue par le législateur pour éviter tout contrôle de l’assemblée générale des copropriétaires ou une certaine forme de clientélisme, il n’apparaît pas nécessaire d’introduire une disposition générale visant à interdire aux gardiens d’immeubles de détenir des pouvoirs de copropriétaires. Cette position est corroborée par le fait que, s’agisssant des gardiens d’immeubles, un certain nombre de copropriétaires estiment trouver un avantage supplémentaire à confier leur représentation à ces derniers, témoins quotidiens de la gestion de leur immeuble et de la vie dans leur copropriété.

 

10ème législature

Question N° : 32353	de  Mme   Aurillac Martine ( Rassemblement pour la République – Paris )	QE
Ministère interrogé :	logement
Ministère attributaire :	logement
	Question publiée au JO le :  27/11/1995  page :  5008
	Réponse publiée au JO le :  19/02/1996  page :  947
Rubrique :	Copropriete
Tête d’analyse :	Assemblees generales
Analyse :	Coproprietaires absents. mandats de representation. reglementation. concierges et gardiens d’immeubles
Texte de la QUESTION :	Mme Martine Aurillac souhaite attirer l’attention de M. le ministre delegue au logement sur les dispositions de la loi du 10 janvier 1965, qui precisent que le syndic, son conjoint et ses preposes ne peuvent representer un coproprietaire en assemblee generale. Une difficulte existe a propos des concierges ou gardiens d’immeuble quant a la definition du mot « prepose » ; ces derniers sont salaries du syndicat des coproprietaires et non du syndic. Neanmoins, leur contrat de travail est signe par le syndic qui agit en tant que mandataire du syndicat des coproprietaires et selon les dispostions de l’article 31 du decret no 67-223 du 17 mars 1967. Ce lien de subordination n’est cependant pas pris en compte pour l’exercice du droit syndical au sein du cabinet du syndic. En effet, le personnel relevant de la convention collective nationale des gardiens concierges et employes d’immeubles du 11 decembre 1979 etendue par l’arrete du 15 avril 1981, se rattache, selon l’article premier, « a effectif du mandant » et non celui du « mandataire ». Ce lien de subordination n’etant pas total, les concierges ou gardiens d’immeubles sont donc preposes, en leur qualite de salaries du syndicat des coproprietaires et non du syndic. A ce titre, ils ne sont pas vises par les dispositions de la loi du 10 janvier 1965. En consequence, elle lui demande s’ils peuvent recevoir un mandat de representation de la part d’un coproprietaire a l’occasion d’une assemblee generale.
Texte de la REPONSE :	En application de l’article 22, alinea 3, de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis, « tout coproprietaire peut deleguer son droit de vote a un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat ». La loi impose toutefois une limite au coproprietaire qui se fait representer. Il resulte, en effet, de l’alinea 4 du meme article que « le syndic, son conjoint et ses preposes ne peuvent (…) recevoir mandat pour representer un coproprietaire » afin d’eviter que le syndic ou ceux qui sont sous son autorite, pour ce qui concerne les preposes, paralysent les debats et le controle de l’assemblee generale des coproprietaires. Comme le rappelle l’honorable parlementaire, ce n’est pas precisement la situation des concierges ou gardiens d’immeuble puisque, bien que recrutes par le syndic en application de l’article 31 du decret d’application de la loi, ils sont les preposes du syndicat des coproprietaires qui aura defini de facon precise les services attendus par la collectivite des coproprietaires et qui, en cas d’insatisfaction, saura demander au syndic de proceder a leur remplacement. En revanche, tout coproprietaire peut trouver un avantage supplementaire a confier sa representation a son gardien ou a son concierge, temoin quotidien de la gestion de l’immeuble et de la vie dans la copropriete. Il appartient, le cas echeant, au juge d’apprecier les situations particulieres. En l’absence de lien juridique de subordination, principe d’exclusion legale, des preposes, concierges ou gardiens d’immeuble peuvent se voir confier la representation d’un coproprietaire, seul juge de leur independance a l’egard du syndic.

 

11ème législature

Question N° : 9423	de  M.   Herbillon Michel ( Union pour la démocratie française – Val-de-Marne )	QE
Ministère interrogé :	logement
Ministère attributaire :	logement
	Question publiée au JO le :  02/02/1998  page :  525
	Réponse publiée au JO le :  06/04/1998  page :  1980
Rubrique :	copropriété
Tête d’analyse :	assemblées générales et conseils syndicaux
Analyse :	gardiens d’immeuble. statut
Texte de la QUESTION :	M. Michel Herbillon appelle l’attention de M. le secrétaire d’Etat au logement sur le droit ou non pour un gardien d’immeuble de détenir des pouvoirs en assemblée générale et d’être élu au conseil syndical. En effet, selon les articles 21 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, un tel droit est dénié aux « préposés du syndic ». Or, si le gardien d’immeuble est le salarié du syndicat de copropriétaires, la jurisprudence considère cependant que cette catégorie de personnel relève du syndic, puisque leur embauche et leur licenciement éventuel dépend de ce dernier, qui leur donne par ailleurs ordres ou directives. Le flou qui caractérise ainsi le statut du gardien d’immeuble est une source permanente de problèmes et de critiques de la part des associations de copropriétaires. Elles craignent en effet que la présence constatée à de nombreuses reprises de gardiens d’immeuble dans les assemblées générales ou dans les conseil syndicaux constitue un moyen d’ingérence des syndics. Aussi, devant cette inquiétude, lui demande-t-il de lui donner son sentiment sur ce problème et s’il ne conviendrait pas par ailleurs de prendre des dispositions juridiques afin de remédier définitivement à ce problème.
Texte de la REPONSE :	Le syndic de copropriété engage et détermine les conditions de travail du personnel de la copropriété. Le syndic n’agit pas à titre personnel mais en tant que représentant du syndicat de copropriétaires qui a, seul, la qualité d’employeur du salarié de la copropriété. Le gardien de l’immeuble, même titulaire d’un droit d’habitation dans la copropriété, ne peut être membre du conseil syndical de la copropriété qui l’emploie. En effet, en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les membres du conseil syndical sont choisis par l’assemblée générale des copropriétaires parmi les copropriétaires, parmi les associés de sociétés d’attribution propriétaires d’un lot, parmi les personnes bénéficiant d’un contrat de location-accession. Peut également être choisi le conjoint de la personne ou son représentant légal, à condition qu’il soit titulaire d’un mandat exprès. En outre, le gardien de l’immeuble ne peut être présent ès qualité à l’assemblée générale de la copropriété. Il s’agit d’une réunion privée à laquelle les personnes, qui ne sont pas membres du syndicat de copropriétaires, ne peuvent assister sans autorisation de l’assemblée générale. Un gardien d’immeuble peut par contre disposer d’un droit de vote dans la mesure où il a reçu un mandat, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 permettant au copropriétaire de déléguer son droit de vote à toute personne de son choix qu’elle soit ou non membre du syndicat.

 

 

 

12ème législature  

 

Question N° : 40180	de  M.   Morel-A-L’Huissier Pierre ( Union pour un Mouvement Populaire – Lozère )	QE
Ministère interrogé :	logement
Ministère attributaire :	logement
	Question publiée au JO le :  01/06/2004  page :  3958
	Réponse publiée au JO le :  26/10/2004  page :  8487
Rubrique :	copropriété
Tête d’analyse :	conseils syndicaux
Analyse :	composition. réglementation
Texte de la QUESTION :	M. Pierre Morel-A-L’Huissier attire l’attention de M. le secrétaire d’État au logement sur la représentation au sein du conseil syndical de copropriété. Les associations de responsables de copropriétés souhaitent que les règles relatives à la représentation au sein du conseil syndical soient modifiées afin que les employés du syndicat ne puissent être élus au conseil syndical ou détenir des mandats en assemblée générale, même s’ils sont copropriétaires. En conséquence, il lui demande de bien vouloir lui préciser sa position quant à cette proposition.
Texte de la REPONSE :	La commission relative à la copropriété recommande que les pouvoirs soient, dans toute la mesure du possible, nominatifs et qu’à défaut les pouvoirs en blanc soient remis au président du conseil syndical ou au président de l’assemblée et non au syndic, pour éviter que ce dernier ne les distribue lui-même à des copropriétaires choisis par lui seul. Ces précautions étant prises, rien n’empêche un copropriétaire de donner pouvoir à un employé du syndicat. Quant à la désignation des membres du conseil syndical, elle se fait par l’assemblée générale parmi les copropriétaires selon l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les copropriétaires ont toute liberté pour élire ou réélire les candidats de leur choix parmi les copropriétaires, y compris un employé du syndicat, à l’exception du syndic, de son conjoint, de ses ascendants, descendants, ou préposés. Il n’est pas envisagé d’adapter ce texte d’ordre public pour exclure une catégorie de copropriétaires. La possibilité d’être désigné comme membre du conseil syndical est en effet un droit fondamental du copropriétaire.

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